Bancos pagarán gastos notariales de hipotecas y clientes solo la tasación

Los partidos políticos han acordado que la nueva Ley Hipotecaria establezca que los gastos notariales vinculados a la firma de la hipoteca –gestoría, notaría, registro– sean pagados por la banca y que los de tasación sean abonados por el cliente.

Así, las entidades deberán soportar el grueso de costes vinculados al préstamo, después de que un decreto del Gobierno les obligara a hacerse cargo del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) tras los problemas generados en el Tribunal Supremo por una sentencia contraria a la doctrina que se venía aplicando.

Hasta ahora, todo lo pagaba la persona que solicitaba el crédito hipotecario y con la nueva ley se pretende que esos gastos se repartan con las entidades financieras.

La nueva Ley Hipotecaria, que lleva un par de años de retraso, recoge esta decisión y deja claro que la entidad financiera pagará la primera copia de escrituras del notario y el cliente las que solicite, mientras que los gastos registrales correrán a cargo del banco y el prestatario abonará los gastos de tasación, ya que lo podrá elegir libremente.

Real Decreto Ley

Los bancos deberán asumir el impuesto que se abona al elevar las hipotecas a escritura pública, pero no tendrán que hacerlo cuando concedan los créditos a determinadas entidades e instituciones, como el Estado o la Iglesia, que ya estaban exentas cuando este tributo lo pagaban los clientes.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó el real decreto ley aprobado por el Consejo de Ministros para modificar las leyes que regulan el impuesto sobre actos jurídicos documentados y el Impuesto de sociedades.

El texto impide a los bancos desgravarse el gravamen de las hipotecas del Impuesto de Sociedades.

Polémica actuación de Tribunal Supremo

El Gobierno impulsó el cambio legal tras la decisión del pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de rectificar las tres sentencias que dictó en octubre según las cuales debían ser los bancos, y no los clientes, los que pagaran el impuesto.

Tras dos jornadas de debate, el pleno decidió volver a la doctrina anterior, que hacía recaer el gravamen en los clientes.

El real decreto ley modifica el artículo 29 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para establecer que, al escriturar préstamos con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo del tributo será el prestamista, es decir, el banco.

Además, cambia el artículo 45 para eximir a los bancos de pagar el impuesto cuando concedan hipotecas a determinadas instituciones como el Estado, las administraciones públicas o entidades culturales, científicas o de beneficencia.

Esta exención, que ya se aplicaba cuando el impuesto lo pagaban los clientes, se extiende a los partidos políticos con representación parlamentaria y a las iglesias y comunidades religiosas que tengan suscritos acuerdos de cooperación con el Estado.

Amortización y cláusula de vencimiento

No obstante, quedan por acordar otros asuntos de relevancia como es el caso de las comisiones por amortización anticipada, los intereses de demora o la cláusula de vencimiento anticipado de una hipoteca y que permite ejecutar la vivienda según la deuda que haya adquirido el prestatario, algo que podría acordarse próximamente, ya que los partidos cuentan con diversas posiciones.

Además, los notarios realizarán, sin ningún coste, un cuestionario al prestatario para asegurarse de que entiende todas las cláusulas del contrato hipotecario. De esta manera se podrían evitar casos como las cláusulas suelo, que en muchas ocasiones se firmaron sin entenderse, o la aplicación de cláusulas abusivas en los contratos que se firmen.

Los diferentes grupos políticos pretenden así reequilibrar los costes en el mercado hipotecario después de la sentencia del Supremo, dando cierto respiro a los clientes, si bien no se descarta que las entidades puedan repercutir costes que deban asumir a futuro a través de comisiones u otros fórmulas.

Competencia reitera su vigilancia

La ponencia de la Ley Hipotecaria ha vuelto a reunirse en la Comisión de Economía del Congreso una vez que el Gobierno ha aprobado un real decreto ley que estipula que el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) sea pagado por la banca y no por el cliente.

En plena incertidumbre sobre la política comercial que aplicarán las entidades, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), ha reafirmado que intervendrá en el caso de que detecten “acciones coordinadas” de los bancos en la repercusión del impuesto que grava las hipotecas.

Ejecutar una vivienda

Al respecto, el PSOE ha propuesto que la cláusula de vencimiento anticipada vinculada a determinados pagos de cuotas solo afecten a sentencias judiciales ya firmes y no a las que pudieran estar en proceso. Unidos Podemos propone que únicamente se pueda ejecutar una vivienda cuando el capital deudor es del 10% del préstamo hipotecario.

El diputado del PP Miguel Ángel Paniagua ha valorado que en la ponencia se haya incluido la propuesta del Gobierno de Mariano Rajoy de garantizar la presunción de veracidad del notario para que sea más transparente la información al cliente y ha señalado que algunas formaciones han propuesto también un código sancionador en caso de incumplimiento de la nueva ley.

Por otra parte, los partidos políticos también tendrán que decidir sobre la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, ya que el sector financiero pide que haya un margen de 6 meses frente a los 15 días que plantea el proyecto de ley.

Más protección al consumidor

La Ley Hipotecaria es una trasposición de una directiva europea. Persigue dar mayor protección al consumidor e impulsar la transparencia en la concesión de hipotecas. Por esa razón los partidos políticos consensuaron que los tasadores puedan ser independientes, personas físicas y jurídicas.

El portavoz del PSOE ha señalado, asimismo, que la sentencia del Tribunal Supremo sobre el impuesto de AJD ha ralentizado los trabajos de esta comisión, ya que la nueva Ley Hipotecaria debía definir el reparto de gastos, aunque ha confiado en que pueda entrar en vigor en enero de 2019.

“La ley debe dar seguridad jurídica a todas las partes y evitar la litigiosidad que hasta ahora ha tenido el mercado hipotecario”, ha puntualizado al tiempo que ha recordado la importancia de aprobar esta norma cuanto antes ante la amenaza de sanción de la Unión Europea de pagar una multa de 105.000 euros diarios.

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